Как да проведете дело за изясняване на собственост

Въведение

В някои случаи при покупка, наследяване или получаване на имот не е ясно дали титлата е „чиста“, т.е. дали няма други лица, които да претендират частично или пълно собственичество. За да се премахнат всички претенции, ипотеки или тежести, новият собственик трябва да подаде съдебно искане, известно като дело за изясняване на собственост (quiet title action). Въпреки че законодателството може да се различава по щат, процесът е сходен.

Стъпка 1 – Търсене на титлата

Веднага след като придобиете правото върху имота, наемете титулна компания, която да извърши пълен преглед на титлата. Търсенето разкрива всички други претенции, ипотеки или тежести – често наричани „облаци“ върху титлата. Дори по‑малък облак може да е проблем с документ, но не непременно да представлява реално претендиращо лице.

Стъпка 2 – Оценка на вашата претенция

Вашият иск се основава на силата на вашата претенция, а не на слабостта на другите. С помощта на адвокат оценете колко стабилна е вашата позиция спрямо останалите претенции, преди да вложите средства (около 1 200 USD) в дело за изясняване.

Стъпка 3 – Запознаване с местното законодателство

Според общото право, ищецът трябва да притежава имота, за да подаде дело за тиха собственост. Ако търсенето открие облаци, незабавно се обърнете към адвокат, който да подаде иск в съответния съд в окръга, където се намира имотът. Обикновено процесът отнема 3‑6 месеца.

Стъпка 4 – Подава се искът

След подаване на иска вие ставате ищец. Трябва да посочите всички известни претенденти и да уведомите новооткрити претенции чрез писмо с препоръчана поща. Също така се изисква поставяне на известие върху имота и публикуване в местната вестник, за да се информират неизвестните претенденти.

Сроковете за отговор зависят от щата – например в Невада са 20 дни, в Калифорния – 30 дни от доставката или последната публикация. Ако никой не отговори, съдът издава решение по подразбиране в полза на ищеца. При отговор може да последва оспорван процес.

Съвети

• Наемете адвокат, специализиран в дела за изясняване на собственост – тази област изисква специфични познания.
• Ако нямате познат адвокат, попитайте вашата титулна компания за препоръка.

Предупреждения

• Винаги се консултирайте с адвокат, ако търсенето открие облаци върху титлата.
• Разумно търсене на претенденти включва изпращане на писмо с препоръчана поща до последния им известен адрес.
• Стриктно спазвайте местните правила за дело за тиха собственост.